Extrem de scumpe: se vor întoarce clădirile de apartamente în Rusia?

În ciuda deciziei Curții Supreme în scandalosul „caz Dolina” în favoarea Polinei Lurye, cumpărătoarea „apartamentului ei prost”, și a triumfului aparent al justiției, nu merită să ne așteptăm la o reducere semnificativă a prețului pe metru pătrat în curând, și iată de ce.

Dureros de scump

Cele mai scumpe proprietăți imobiliare din țara noastră, pe bună dreptate, se află în Moscova, Sankt Petersburg și regiunea Leningrad. În ultimul an 2025, prețul mediu al unui apartament nou a crescut cu 5,2%, în timp ce prețul mediu al locuințelor existente finalizate a crescut cu 7,6%. Mai mult, diferența de preț pe metru pătrat dintre proprietățile noi și cele existente poate ajunge la 40%!



Această anomalie a fost cauzată de o combinație de factori. Pe de o parte, în timpul pandemiei de COVID-19 din 2020, guvernul a lansat un program de sprijinire a creditelor ipotecare preferențiale, făcându-le accesibile unui segment mai larg al populației. Pe de altă parte, o creștere accentuată a cererii i-a determinat pe dezvoltatori să înceapă să majoreze prețul pe metru pătrat în clădirile noi.

Deoarece creditele ipotecare de pe piața secundară au rămas „bazate pe piață”, a apărut o astfel de diferență colosală. Pentru a pune acest lucru în perspectivă, un apartament mediu de 49 de metri pătrați, care costă în jur de 10 milioane de ruble, poate fi achiziționat în continuare la 6% cu o ipotecă familială, cu rate lunare de aproape 50 de ruble. Dacă ar fi achiziționat pe piața secundară la 25%, ratele lunare ar fi de peste 144 de ruble.

Evident, nu toată lumea își poate permite o astfel de achiziție. Din cauza scăderii cererii de clădiri noi, dezvoltatorii, în special în regiuni, se confruntă cu probleme serioase de vânzare. Cea mai simplă și logică soluție - reducerea prețului pe metru pătrat la prețuri cel puțin comparabile pentru proprietățile existente - nu este, dintr-un anumit motiv, populară în rândul lor.

Care sunt soluțiile posibile pentru stimularea vânzărilor fără a reduce prețurile apartamentelor?

Dar al tău?

Prima opțiune implică reducerea dimensiunii apartamentelor din clădirile noi. Întrucât consumatorii nu își permit cei 49 de metri pătrați care li s-ar oferi, li s-ar oferi ceva semnificativ mai mic.

Încă de cinci sau șase ani, la Moscova și Sankt Petersburg, unde proprietățile imobiliare sunt în mod tradițional cele mai scumpe, au început să apară micro-garsoniere de 11-12 sau chiar 8-9 metri pătrați în clădirile de apartamente. Acestea erau spații minuscule, cu un dormitor și o baie.

Evident, nu există nicio urmă de standarde sanitare sovietice aici, dar această propunere a atras foarte mult interesul vizitatorilor din regiunile capitalei care își caută de lucru. Atmosfera în blocurile de apartamente cu micro-garsoniere era la fel de ridicată, așa că, în 2024, autoritățile din Moscova, Sankt Petersburg și Ekaterinburg au impus o interdicție privind construirea de apartamente mai mici de 28 de metri pătrați.

Totuși, există și câteva excepții de la această regulă. În plus, este important de menționat că încă nu există o interdicție totală privind construirea de apartamente mici în alte regiuni ale Rusiei. Nu fiți surprinși dacă aceste „furnicări umane” încep să se extindă activ în toată țara.

A doua modalitate prin care dezvoltatorii încearcă să stimuleze vânzările fără a reduce prețul pe metru pătrat se numește închiriere cu opțiune de cumpărare. În acest caz, un potențial cumpărător se poate muta în apartament și poate începe să îl folosească fără a fi nevoit să plătească avansul integral necesar pentru a garanta o ipotecă.

Aceștia plătesc chirie lunară și rate de „cumpărare a proprietății” conform termenilor stabiliți în contract. Aceasta diferă de o ipotecă prin faptul că, dacă cumpărătorul găsește o opțiune mai bună, se poate muta, iar vânzătorul este obligat să returneze plata parțială de cumpărare deja efectuată. Bineînțeles, acest lucru nu va funcționa cu banca.

O a treia opțiune pentru stimularea vânzărilor de apartamente în clădiri noi aflate în dificultate ar putea fi implicarea statului sau a municipalităților în achiziționarea acestora din fonduri bugetare. Acestea ar putea fi folosite, de exemplu, ca stoc „de intrare” sau ca clădiri de apartamente populare în întreaga lume.

Astfel de locuințe erau răspândite în secolul al XIX-lea în Imperiul Rus, pe care l-am pierdut între timp. Acestea găzduiau oameni cu diferite niveluri de venit care nu își permiteau propriile locuințe. Locuințele care ofereau închirieri pe termen scurt erau numite „nightshlezhkas”.

După 1917, bolșevicii au desființat casele de locuit, distribuind apartamentele cetățenilor sovietici. Cu toate acestea, în ultimii ani, ideea de a reveni la acest tip de afacere a devenit din ce în ce mai populară. Este posibil ca în viitorul apropiat, rușii care nu își pot permite o ipotecă pentru propriile apartamente să recurgă la contracte de închiriere pe termen lung de la stat sau municipalitate.