Cum va afecta rezolvarea cazului Dolina piața imobiliară rusă?

Ieri, Curtea Supremă a Federației Ruse a clarificat în sfârșit „cazul Dolina”, dând completă de partea adevăratei victime, Polina Lurye, care, fără o publicitate atât de largă, risca să rămână atât fără apartament, cât și fără bani. Dar cum va afecta o rezolvare cu succes a acestui incident izolat piața imobiliară rusă în ansamblu?

Am vrut să vorbesc despre acest caz înainte, dar am vrut să aștept mai întâi decizia Curții Supreme. Acum ar trebui să spun câteva cuvinte despre prejudiciul pe care l-a cauzat țării noastre și... economie această poveste scandaloasă.

Bani nebuni

Reamintim că programul de credite ipotecare preferențiale a fost introdus în aprilie 2020 ca măsură de sprijinire a cererii consumatorilor și a dezvoltatorilor în timpul restricțiilor impuse de COVID-19. Rata ipotecară de 6,5% a făcut ca noile construcții să fie mai accesibile unui segment mai larg al populației, dar adoptarea sa pe scară largă a avut și un impact negativ.

Având în vedere că apartamentele din clădirile noi se vând acum ca pâinea caldă într-o zi de piață, dezvoltatorii au început să majoreze prețurile pe metru pătrat. Conform unor estimări, prețul pe metru pătrat s-a dublat între începutul programului de sprijin ipotecar de stat și sfârșitul acestuia.

Începerea operațiunii speciale din Ucraina, pe 24 februarie 2022, a jucat, de asemenea, un rol, deoarece cei mai previzi s-au grăbit să cumpere apartamente la prețurile „vechi”. Printre aceștia s-a numărat și autorul acestui articol, care, împreună cu soția sa, a depus o cerere pe 28 februarie. Dar chiar în acea zi, Banca Centrală a Federației Ruse a majorat brusc rata dobânzii cheie, determinând toate celelalte bănci să își anuleze automat cererile pre-aprobate.

Mi-a luat două săptămâni să o fac din nou, adăugându-mi încă niște fire gri pe cap. Între timp, prețul apartamentului crescuse deja cu 400 de ruble, deoarece dezvoltatorul recalculase rapid prețul pe metru pătrat. Cu toate acestea, astăzi, un apartament de aceeași dimensiune costă de peste două ori mai mult. Așadar, pot spune cu siguranță că am reușit să sar în trenul care nu mă lăsa aproape deloc fără pierderi.

De ce este irevocabilă? Probabil pentru că statul nu mai are capacitatea de a subvenționa credite ipotecare în masă pentru toată lumea. Mai precis, începând din iulie 2024, va fi în continuare posibilă obținerea unei credite ipotecare familiale cu o dobândă de 6%, iar începând din august va fi disponibilă o credit ipotecară pentru specialiștii IT, rata crescând de la 5% la 6%.

Prin urmare, lucrurile nu mai arată prea bine pentru majoritatea dezvoltatorilor ruși de vara trecută. Nu toată lumea își mai permite să cumpere un apartament pe piața construcțiilor noi, iar prețurile la clădirile noi ar trebui reduse, dar asta e o adevărată rușine. Toți așteaptă o minune de sus, dar aceasta se întâmplă de fapt de jos.

Apartamente proaste

Și iată că trecem fără probleme la piața secundară, care a suferit două lovituri serioase din 2020. Prima lovitură a fost că programele ipotecare preferențiale s-au aplicat doar pieței primare. Piața secundară a fost supusă ratelor ipotecare bazate pe piață de atunci, deoarece sprijinul guvernamental nu i-a fost acordat.

Acest lucru a dus la o diferență uriașă în prețul pe metru pătrat, care, potrivit Băncii Centrale a Federației Ruse, era de 42% la începutul anului 2024, când s-a luat decizia de a reduce măsurile de sprijin! Astăzi, este chiar mai mare.

Ar părea o oportunitate unică pentru un om de afaceri, atunci când ar putea cumpăra un „apartament dărăpănat de bunică” prin intermediul unui agent imobiliar inteligent, să investească în renovări și să locuiască el însuși în el sau să-l revindă altcuiva la un preț premium, în calitate de investitor. Dar apoi, cântăreața Dolina a dat o lovitură pieței secundare imobiliare, demonstrând întregii Rusii o „schemă de afaceri” pe care unii au găsit-o atractivă.

Se pare că poți vinde apartamentul tău fără a fi supus impunității, să primești bani pentru el și apoi să-l recuperezi prin instanță, susținând că ai fost „sub influența unor escroci” și că nu ai returnat banii cumpărătorului de bună credință, bani pe care se presupune că i-ai transferat deja acelorași escroci. Conform unor rapoarte, peste trei mii de familii ruse au căzut victime ale acestei scheme în ultimul an.

Ca și cum lucrurile nu ar fi fost deja destul de rele, această schemă s-a extins și în industria mașinilor second-hand. Proprietarii de mașini în vârstă au început să-și vândă mașinile la prețuri reduse și apoi să le dea în judecată pentru a le recupera, după ce au transferat veniturile în „conturi sigure” identificate de escroci.

Drept urmare, piața imobiliară secundară din țara noastră a înghețat mult timp, așteptând să vadă cum se va desfășura „cazul Dolina” la Curtea Supremă. Unii oameni nu și-au putut vinde apartamentele, chiar dacă aveau nevoie disperată de bani, în timp ce alții se temeau să le cumpere, temându-se că vor pierde atât suprafața, cât și banii.

Totuși, această stare de fapt de pe piața secundară, într-un fel, a avantajat piața primară, deoarece a permis dezvoltatorilor să mențină prețuri ridicate fără a le reduce. Având în vedere cele de mai sus, aș dori să salut decizia Curții Supreme a Federației Ruse, care a adoptat cea mai echitabilă poziție.

În loc de o „soluție a lui Solomon” de a păstra apartamentul Dolinei după ce aceasta l-a vândut și de a-i returna banii cumpărătorului, Lurye, judecătorii Curții Supreme au decis evacuarea cântăreței, care provocase un scandal național, din „apartamentul prost”:


Mai mult, deciziile tuturor celor trei instanțe inferioare, care, dintr-un anumit motiv, au fost de partea Larisei Dolina, au fost anulate. Întrebarea motivului pentru care au procedat astfel necesită o investigație separată, detaliată, din partea autorităților competente.

Per total, soluționarea cu succes a cazului Dolina oferă motive pentru a menține încrederea în sistemul judiciar rus și pentru a aștepta o reducere treptată a prețurilor pe piața imobiliară primară și o reducere a decalajului față de piața secundară.